الموقع، الموقع، الموقع! نصيحة ترددها كتب ريادة وإدارة الأعمال لأولئك الراغبين بتأسيس أعمال تجارية جديدة، إذ للموقع أهمية استراتيجية كبرى لأي مشروع تجاري جديد، ويتوقف عليه في كثيرٍ من الأحيان نجاح هذا المشروع وفشله، فكم من مشروع يملك جميع مقومات النجاح، من فكرة مميزة، تمويلٍ كاف، إدارة خبيرة طموحة، سوق متطلبة وظروف اقتصادية مواتية، غير أنه يفشل لا لشيء سوى لسوء اختيار مقر المنشأة، سواءٌ أكانت محلاً أم مصنعاً أم مستودعاً أم مكتباً تجارياً.

ونظراً لعدم توافر المال الكافي للعديد من الداخلين جديداً إلى مجال الأعمال والتجارة، فإن أغلبهم يستأجر مقراً لمنشأته التجارية بدلاً من شرائه، وإن توافر هذا المال فإنهم يفضلون استثماره في العمليات التجارية الإنتاجية للمشروع بدلاً من تجميده في عقارٍ تجاري.
لن أتعرض هنا للاعتبارات التجارية الخاصة بموقع المنشأة، من حيث توافر المواصلات والقرب من الطرق الرئيسية، وجود مساحات مناسبة لتفريغ البضائع، طبيعة النشاطات المجاورة، مساحة المنشأة، وجود مكان لإيقاف السيارات وما إلى ذلك، حيث أتركها لك ولخبرتك التجارية، وإنما سأتطرق للجوانب القانونية التي يجب أن تحرص على توافرها في عقد الإيجار التي ستبرمه.

ومن أهم النقاط التي يجب أخذها بعين الاعتبار ما يلي:
-       تحقق من ملكية المالك: يبدو هذا الأمر بديهياً، إلا أنه شديد الأهمية، لئلا تجد نفسك ضحية لعملية احتيال تم فيها الاستيلاء على مبلغ التأمين الذي قد تضطر لدفعه فضلاً عن أجرة الفترة الأولى.
-       قيمة الإيجار: تأكد من أنك تستأجر بالسعر المناسب وليس أكثر من سعر السوق. ابحث في المناطق المجاورة عن عقارات معروضة للإيجار. اعرف موقفك التفاوضي وفيما إذا كنت أنت بحاجة إلى المالك أم هو بحاجة لك، وذلك من خلال معرفة ما إذا كانت معظم عقارات المنطقة التجارية مؤجرة أم خالية. تحقق من السعر الحقيقي الذي تدفعه، وأن مبلغ الإيجار يشمل كل شيء سيترتب عليك، ومن عدم وجود أي رسوم ونفقات أخرى إضافية يتوجب عليك دفعها. أمرٌ طبيعي أنك ستدفع تكاليف الماء والكهرباء والاتصالات والتدفئة والتبريد. ولكن ماذا عن أجور تنظيف وصيانة المرافق المشتركة للبناء (كالمصاعد والواجهة الخارجية للبناء مثلاً).
-       زيادة مبلغ الإيجار: في عقود الإيجار طويلة المدة، يسعى الملاك إلى الحصول على الحق بزيادة الأجرة كل فترة زمنية، لأجل أن تتناسب الأجرة مع التضخم في قيمة العملة والزيادة في أسعار العقارات. تحقق فيما إذا كان ذلك يناسبك، فنفقاتك في البداية تكون محسوبة بدقة، فهل تتحمل زيادة في أعباء نفقات الإيجار.
-       دفع الإيجار: تستحق الأجرة عادةً قبل الانتفاع من المنشأة المستأجرة، أي أنك تدفع مقدماً. قاوم رغبة المالك بالحصول على الأجرة بشكل فصلي أو نصف سنوي، حيث من الأفضل لك أن تدفع الأجرة شهرياً، تخفيضاً لحجم المبلغ الأولي الذي ستدفعه. لا تقبل بتضمين العقد بنداً يشير إلى إمكانية إخلائك من المنشأة في حال تأخرك عن موعد دفع الأجرة لفترة قصيرة نسبياً، كأسبوعين أو شهر فقط، من الأفضل إطالة الفترة ما أمكنك.
-        لا تقبل بالوعود الشفهية: واحرص على أن تضمن العقد المكتوب جميع وعود المالك، لتضمن إمكانية إلزامه بها قانوناً.
-       وسع من نطاق نشاطاتك: فمالك المنشأة سيحاول تحديد نطاق الأعمال التي ستستطيع ممارستها في المنشأة. اسع لتوسيع النطاق ليشمل جميع الأعمال التجارية أو الحرفية أو الصناعية، إذ قد تجد أثناء تطور مشروعك أنك بحاجة لطرح منتجات أو خطوط إنتاج جديدة. ولا يجب أن يفوتك أن تتحقق من أن النشاط الذي ترغيب بممارسته في المنشأة متوافق مع ترخيص العقار وما هو مخصص له وفقاً للمخططات التنظيمية للمنطقة.
-        مدة الإيجار: لمدة الإيجار حساسية هامة، ويتطلب قدراً من التخطيط قبل تحديد المدة التي ترغب باستئجار المنشأة خلالها. فلا بد من أن تضمن بأن مدة الإيجار طويلة بما يكفي لأن يكون بإمكانك قطف ثمرات العمل الشاق الذي بذلته في المراحل الأولى حتى تعرف العملاء بمكان المقر، وأصبح للمشروع زبائن معتادون على مكانه، ولكي تضمن من أن المالك لن يطلب منك ترك المقر سريعاً، ربما لكي يستفيد من هذا المحل بنفسه بعد أن أصبح معروفاً، أو أن يؤجره لمنافس يرغب في الاستفادة من شهرته، أو ليرغب بأن يبرم معك عقد إيجار جديد بسعر أعلى، بعد أن رأى ما تحققه من أرباح من العمل في محله المؤجر لك. وفي الوقت نفسه، يجب أن لا يكون العقد طويلاً جداً بحيث يضطرك للاستمرار في استئجار المقر رغم رغبتك بتغييره نظراً لتوافر مقر أفضل، أو لظهور الحاجة بالبحث عن مقر أكبر. ومن الممكن لتحقيق هذا الهدف وإقامة هذا التوازن إبرام العقد لمدة طويلة نسبياً، ثلاث سنوات كحد أدنى، مع الحصول على حق بإنهاء العقد وفسخه في أي وقت مقابل دفع تعويض يتفق عليه بين المالك المؤجر والمستأجر، كأجرة ثلاثة أشهر مثلاً.
-        تمديد الإيجار: إذا كانت مدة الإيجار قصيرة، فيجب أن تأخذ الحق بتمديد الإيجار لفترة مماثلة إذا رغبت بذلك، بنفس الأجرة، أو بزيادة نسبة مئوية يتفق عليها مقدماً، لئلا يستغل المالك وضعك حين إبداء رغبتك بالتجديد.
-       الحق بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن: وهوطريقة أخرى للحصول على المرونة بشأن مدة الإيجار، فإذا فشل مشروعك وقررت إغلاقه أو وجدت من المناسب الانتقال لمنشأة جديدة، وكانت مدة الإيجار لم تنته بعد، فيجب أن يسمح لك عقد الإيجار بأن تتنازل عن الإيجار لشخص آخر تقترحه ويوافق عليه المالك، بحيث يصبح المستأجر الجديد مسؤولاً بشكلٍ كلي أمام المالك. أو أن تؤجر العقار للغير، وتحصل على مبلغ الأجرة منه، لتقوم بعدها بدفعها أنت إلى المالك، إذ في الإيجار من الباطن تبقى أنت مسؤولاً أمام المالك عن الإيجار.(إن موضوع العلاقة الايجارية في سورية منظم وفق قانون الإيجار الخاص بهذه العلاقة ومن قواعد هذا القانون عدم السماح بالتأجير من الباطن هذا بالإضافة إلى أن التأجير من الباطن فيه الكثير من الخطر على مالك العقار وفق القوانين)
-       الإصلاحات والتحسينات: إذا كان العقار قديماً فاطلب من المالك إجراء التصليحات اللازمة، أو اتفق معه على أن تقوم بها وتخصم قيمتها من مبلغ الإيجار. ونظراً لأن عملك الجديد قد يتطلب إجراء أعمال ديكور حديثة وتحسينات خاصة بك على العقار، فاطلب الإذن بالقيام بها، وحاول أن يشاركك المالك بقيمتها، نظراً لأن منشأته ستتحسن وسيستفيد من أعمال التحسين التي ستدخلها على المنشأة.
-       اللافتات: فالحصول على إذن بوضع اللافتات المناسبة للمنشأة بالمساحات المطلوبة يجنبك منازعات مع المالك أو من يجاورونك.
-        تقييد حرية المالك في التأجير: إذا كنت تستأجر محلاً تجارياً في سوق تجاري (مول) وكان حجم هذا السوق لا يسمح بوجود أكثر من محل تجاري يعمل في نفس المجال، فحاول أن تقنع مالك السوق بالالتزام بألا يؤجر محلاً تجارياً آخر إلى مشروع منافسٍ لمشروعك.
لا تفترض أن عقود الإيجار غير قابلة للتفاوض، فكل شيء قابل للتفاوض، فإن وجدت أن المالك متمسك بموقفه ولا يقبل أي نقاش في الشروط التي يريد فرضها، فيجب أن تكون مستعداً لتحمل جميع العواقب المالية والقانونية قبل التوقيع على هذا العقد.(بالنسبة للمولات التجارية فغالبا ما تكون العقود هي عبارة عن عقود جاهزة وهي ما نطلق عليه اسم عقود الاذعان التي لا يستطيع المستأجر مناقشة هذه الشروط)

 الدكتور عدنان برانبو، محامي ومستشار قانوني

www.entrepreneurslaw.com

المحامي أنس منصور